Autor: Sabine Hoschek

Keine neuen Verpflichtungen kurz vor der Baufinanzierung eingehen.

Auch kleinere Kredite (auch “Null-Prozent-Finanzierungen”) verschlechtern den Schufa-Score-Wert.  Bei der Vergabe eines Kredits ist der Schufa-Score-Wert des Kunden ein wichtiger Indikator für die Bank. Er entscheidet darüber, ob die Bank überhaupt finanziert und hat auch einen Einfluss darauf, wie hoch die Bauzinsen dafür ausfallen.

GELD&HAUS Tipp: wenn möglich ein halbes Jahr vor der geplanten Baufinanzierung keine Kredit- oder Leasingverträge abschließen.

Als einer der ersten selbständigen Baufinanzierungsberater in Bayern sind wir nun registriert!

Nach dem `Gesetz zur Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie` benötigen Vermittler von Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen i.S.v. § 491 Abs. 3 BGB auf Grund von europarechtlichen Vorgaben eine Erlaubnis als Immobiliendarlehensvermittler (§ 34i GewO). Unserem Finanzierungsspezialisten Werner Beck wurde diese Erlaubnis bereits am 30.05.2016 erteilt. Sie können die Erlaubnis einsehen unter: http://www.vermittlerregister.info/   (Registrierungsnummer: D-W-155-F8WG-55)

Fehler Nr. 6: Achtung Doppelbelastung während der Bauphase:

Der Neubau eines Hauses dauert meist viele Monate. Während der Bauzeit muss zum einen die eigene Miete bezahlt werden und zum anderen die Zinsen, die für bereits abgerufene Darlehensmittel fällig werden. Die Zinsen während der Bauphase nennt man `Bauzeitzinsen`; diese sind unbedingt in der Kalkulation zu berücksichtigen. Die monatlich fälligen Bauzeitzinsen können – bei entsprechend hohen Einkommen – vom Bauherrn monatlich bezahlt werden. Die andere Möglichkeit ist von vornherein den Gesamtbetrag der in etwa anfallenden Zinsen zu berechnen und diesen Betrag bei den Finanzierungsmitteln zu berücksichtigen. Beispiel: Gesamtbetrag der Zinsen ca. 6000,- Euro; entweder reduziert dieser Betrag das Eigenkapital des Bauherrn oder er wird dem Darlehensvolumen zugeschlagen. Achtung: Eine Verlängerung der Bauzeit führt zu einer Erhöhung der Bauzeitzinsen und damit oftmals zu einer Nachfinanzierung.

GELD&HAUS TIPP: Gute Planung und Beratung erspart teure Nachfinanzierung!

Fehler Nr. 5:  Die Darlehensrate wird zu hoch angesetzt

Achten Sie bitte darauf, die Darlehensrate nicht zu hoch anzusetzen! Die Rate, die im Darlehensvertrag schriftlich fixiert wird, sollte so bestimmt sein, dass sie ohne weiteres und langfristig tragbar ist. Es kommt nämlich immer wieder vor, dass Kreditnehmer, bei unvorhergesehenen finanziellen Belastungen, die Rate nicht mehr oder nur zum Teil bedienen können. Dies sollte auf jeden Fall vermieden werden, um nicht in die sog.  „zahlungsgestörten Engagements“  abzurutschen.

GELD & HAUS – TIPP: Gehen Sie auf `NUMMER SICHER` und legen Sie die Rate relativ niedrig fest, also so, dass sie die Rate immer problemlos bezahlen können! Vereinbaren Sie aber dazu im Darlehensvertrag optional kostenfreie Sondertilgungen. So sichern Sie sich neben einer moderaten niedrigen Rate optional trotzdem die Möglichkeit auf eine schnellere Entschuldung.

Fehler Nr. 4: Gesamtkosten werden nicht korrekt berechnet

Gerade bei Neubauvorhaben sollten die Gesamtkosten so genau wie möglich berechnet werden.             Um Nachfinanzierungen zu vermeiden (= teuer und nervig) empfehlen wir zusätzlich einen „Finanzierungspuffer“  von 2 – 4 %. Neben den großen Kostenblöcken wie Grundstück, Gebäude, Garage und/oder Carport und Außenanlagen dürfen Kauf- und Baunebenkosten in der Kalkulation keinesfalls fehlen.

GELD & HAUS – TIPP: Achtung: Bauzeitzinsen! Erfahrungsgemäß fehlen in den Berechnungen oft  die sog. Bauzeitzinsen. Das sind Zinsen, die – wie der Name schon sagt – während der Bauzeitphase anfallen. Unter Umständen können diese Zusatzkosten neben der Miete während der Bauphase nicht extra gezahlt werden und es ergibt sich am Ende eine Finanzierungslücke von mehreren tausend Euro. Man ist also gut beraten diese Kosten von Beginn an zu berücksichtigen.

Fehler Nr. 3:  Falsches Finanzierungsmodell

Konzeption v o r Kondition, so hat man „früher“ argumentiert. Und dieser Grundsatz gilt auch heute noch. Die Zinskondition ist zwar sehr wichtig, das richtige Finanzierungsmodell ist dennoch aus unserer Sicht noch etwas stärker zu bewerten.

GELD-&-HAUS-TIPP 1):  Grundsätzlich gilt:  Eigengenutzte Immobilien sollten schnellstmöglich entschuldet werden! Mit einem Annuitätendarlehen, ausgestattet mit Sondertilgungsrechten und evtl. sogar mit der Option die Regeltilgung zu verändern (also zu erhöhen), liegen Sie hier richtig. Bei vermieteten (oder teilweise vermieteten) Immobilien sollten Sie – am besten unter Einbindung ihres Steuerberaters – genau überlegen ob ein Tilgungsaussetzungsdarlehen nicht die bessere Variante darstellt. Bei dieser Darlehensart zahlen Sie nur die Zinsen für das Darlehen, die Tilgungsbeiträge „wandern“  auf ein sog. Tilgungssurrogat, z.B. auf ein Bausparkonto. Dies hat den Vorteil, dass der Zinsbetrag immer gleich (hoch) bleibt und  – zusammen mit den jährlichen Abschreibungen – steuerlich voll wirksam wird.      Außerdem sollte man versuchen finanziell „in die Zukunft zu sehen“.

GELD-&-HAUS-TIPP 2):  Verschiedene Finanzierungsbausteine wählen! Überlegen Sie genau ob innerhalb der nächsten paar Jahre Sparverträge fällig werden und/oder ob Sie anderweitig zu Geld kommen (z.B. Verkauf Dritt-Immobilie, Ablauf Lebensversicherung, größere Tantiemenzahlungen oder Ähnliches). In diesem Falle ist es ratsam einen entsprechenden Finanzierungsbaustein eben auf die (kürzere) Zinsbindungszeit abzustimmen. Vorteile: Der Zinssatz ist noch günstiger und – nach Rückzahlung dieses Bausteins – entfällt der monatliche Aufwand für diesen Teil der Finanzierung. Evtl. verzichtet die Bank/Sparkasse sogar auf Tilgungsbeiträge.

Fehler Nr. 2: Zu kurze Zinsbindungszeit!

Grundsätzlich gilt: Je länger die Zinsbindungszeit desto höher der Zinssatz.

Deswegen ziehen viele Antragsteller die 10-jährige Zinsbindungsfrist die der 15- oder 20-jährigen Zinsbindungsfrist vor, aber Vorsicht! Bereits nach 10 Jahren werden dann die Zinsen neu verhandelt; bei steigenden Kapitalmarktzinsen kann das sehr teuer werden.

GELD&HAUS-TIPP: Entscheiden Sie sich für eine Zinsbindungszeit von 15 oder 20 Jahren, das bringt Sicherheit und spart Nerven. Nur wenn Sie sicher sind, das Darlehen innerhalb von 10 Jahren gänzlich oder zu einem sehr großen Teil zu tilgen, sollten Sie die etwas günstigere 10-Jahreskondition wählen.

Fehler Nr. 1: Vorsicht vor 1,0 % – Tilgung!

Es kommt immer wieder vor, dass Darlehen mit einer nur 1%igen Tilgung ausgestattet werden. Der scheinbare Vorteil der geringstmöglichen, monatlichen Belastung  kehrt sich in diesem Fall in einen sehr großen Nachteil um.  Die (kalkulatorischen) Laufzeiten liegen dann zwischen 46 und 55 Jahren! GELD&HAUS-TIPP:  Tilgen Sie mit mindestens 2, besser mit 3 %.  Dadurch reduziert sich die Laufzeit auf 25 – 35 Jahre.